--- title: "IVA al 10 % en las obras en España" description: "Reforma de vivienda en España: cuándo el IVA baja del 21 % al 10 %, la regla del 40 % de materiales, las piscinas y el cambio previsto en diciembre de 2026." url: https://mb-renovation.eu/es/guias/iva-reformas-vivienda/ lang: es updated: 2026-10-15 --- # IVA al 10 % en la reforma de una vivienda en España En España, la ejecución de obra de renovación y reparación de una vivienda tributa al 10 % de IVA en lugar del 21 % si se cumplen tres condiciones: el destinatario es un particular que utiliza la vivienda para su uso particular, la vivienda tiene al menos dos años de antigüedad o de rehabilitación, y los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % del precio sin impuestos. Un real decreto-ley del 6 de octubre de 2026 prevé modificar estas condiciones a partir del 1 de diciembre de 2026. _Verificado el 2026-10-15_ ## Lo esencial - Tipo general: 21 %. Tipo reducido del 10 % bajo tres condiciones acumulativas (artículo 91 de la Ley 37/1992). - Los materiales aportados por la empresa no deben superar el 40 % de la base imponible; por encima de ese límite, toda la factura pasa al 21 %. - La reforma o reparación de una piscina sigue al 21 %: para la Agencia Tributaria, una piscina no es una edificación destinada a vivienda. - Hasta el 30 de noviembre de 2026, una vivienda alquilada o utilizada para una actividad profesional no tiene derecho al tipo reducido. - A partir del 1 de diciembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026: viviendas alquiladas como residencia habitual incluidas, y tipo reducido condicionado a un pago con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta bancaria. ## Las tres condiciones del tipo reducido El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA (Ley 37/1992) aplica el tipo del 10 % a las ejecuciones de obra de renovación y reparación de una vivienda. La Agencia Tributaria resume así las condiciones vigentes: - el destinatario es una persona física que utiliza la vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios; - la construcción o rehabilitación de la vivienda está terminada desde al menos dos años antes del inicio de la obra; - la empresa no aporta materiales, o su coste no supera el 40 % de la base imponible de la operación. ## La regla del 40 % de materiales Los materiales que se cuentan son los que quedan incorporados a la vivienda: ladrillos, piedra, cal, arena, yeso y demás suministros necesarios para la obra. Las herramientas y la maquinaria de la empresa no forman parte de ellos. La Agencia Tributaria pone este ejemplo: la colocación de un suelo facturada en 10.000 €, de los que 3.000 € son materiales, tributa íntegramente al 10 %. Para 10.000 € de obra con 5.000 € de materiales, toda la operación pasa al 21 %. La factura indica el coste de los materiales aportados, o hace constar que no superan el 40 % de la base imponible. Una misma prestación no puede fraccionarse en una venta de materiales al 21 % y una mano de obra al 10 %. ## Piscinas, alquileres, siniestros: los casos particulares Piscina: la Agencia Tributaria considera que una piscina no es una edificación destinada a vivienda. Su reforma o reparación se factura al 21 %, incluso en una vivienda unifamiliar. Vivienda alquilada: hasta el 30 de noviembre de 2026, una vivienda puesta en alquiler o utilizada, aunque sea en parte, para una actividad profesional no da derecho al tipo reducido. Siniestro cubierto por un seguro: el tipo del 10 % se aplica si el asegurado encarga y paga la obra él mismo. Si la factura se dirige a la aseguradora, el tipo es del 21 %. Segunda residencia: el texto habla de uso particular de la vivienda y no menciona la residencia habitual. Haz que un asesor fiscal confirme tu situación antes de la obra. ## Qué cambia a partir del 1 de diciembre de 2026 El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre de 2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, modifica el artículo 91 a partir del 1 de diciembre de 2026. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). El Real Decreto-ley 26/2026, que ya modificaba este artículo, fue derogado por el Congreso (resolución publicada el 2 de octubre de 2026): estos cambios quedan, por tanto, pendientes de confirmación. El texto prevé: - la extensión del tipo reducido a las viviendas alquiladas como residencia habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador; - un tipo reducido condicionado al pago de la obra con tarjeta de crédito o débito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta bancaria de la empresa; - el mantenimiento de las condiciones de los dos años y del 40 % de materiales. ## En tu presupuesto, tres puntos que verificar Antes de firmar un presupuesto de reforma, comprueba: - el tipo de IVA aplicado, y la mención del coste de los materiales aportados o del cumplimiento del límite del 40 %; - un tipo del 21 % para las obras de piscina; - a partir del 1 de diciembre de 2026, si se convalida el decreto-ley, la forma de pago prevista. ## Preguntas frecuentes ### ¿El IVA al 10 % se aplica a una segunda residencia? El texto exige que la vivienda sirva para el uso particular de una persona física; no habla de residencia habitual. Una vivienda alquilada o afectada a una actividad profesional queda excluida hasta el 30 de noviembre de 2026. Haz que un asesor fiscal confirme tu caso. ### ¿Qué tipo de IVA se aplica a la reforma de una piscina? 21 %. La Agencia Tributaria considera que una piscina no es una edificación destinada a vivienda, ni siquiera en una vivienda unifamiliar. ### ¿Se puede pagar la obra en efectivo? Las tres condiciones vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026 no se refieren a la forma de pago. A partir del 1 de diciembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, el tipo reducido quedará condicionado a un pago con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso bancario. ### ¿Qué ocurre si los materiales superan el 40 % del precio? Toda la operación se factura entonces al 21 %. No puede fraccionarse en materiales al 21 % y mano de obra al 10 %. ## Servicios relacionados - [Reformas Generales](https://mb-renovation.eu/es/servicios/reformas-generales/) - [Alicatado](https://mb-renovation.eu/es/servicios/alicatado/) - [Pladur](https://mb-renovation.eu/es/servicios/pladur/) ## Fuentes oficiales 1. [Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, texto consolidado, artículos 90 y 91 (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740) 2. [Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre de 2026, artículo 7 (BOE-A-2026-20823)](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823) 3. [Agencia Tributaria (AEAT): qué tipo se aplica a las obras en viviendas](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/que-tipo-se-aplica-obras-viviendas.html) 4. [Agencia Tributaria (AEAT): preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/preguntas-frecuentes-sobre-obras-reparaciones-inmuebles.html) 5. [Agencia Tributaria (AEAT): tipos de IVA 2026, ficha del 26 de febrero de 2026](https://sede.agenciatributaria.gob.es/static_files/Sede/Tema/IVA/IVA_reperc/Tipos_IVA_2026_26_02_2026.pdf) 6. [Constitución española, artículo 86 (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229) _Información general, redactada a partir de los textos oficiales citados y verificada en la fecha indicada. No sustituye al criterio de tu ayuntamiento, tu asesor fiscal o tu arquitecto, los únicos que pueden resolver tu caso concreto._ ## Contacto - WhatsApp / Llamar: +34 688 79 68 22 (https://wa.me/34688796822) - Email: mbreformas@gmail.com - Alicante / Costa Blanca - Presupuesto gratuito · Profesional · Intervención rápida