Lo esencial
- Tipo general: 21 %. Tipo reducido del 10 % bajo tres condiciones acumulativas (artículo 91 de la Ley 37/1992).
- Los materiales aportados por la empresa no deben superar el 40 % de la base imponible; por encima de ese límite, toda la factura pasa al 21 %.
- La reforma o reparación de una piscina sigue al 21 %: para la Agencia Tributaria, una piscina no es una edificación destinada a vivienda.
- Hasta el 30 de noviembre de 2026, una vivienda alquilada o utilizada para una actividad profesional no tiene derecho al tipo reducido.
- A partir del 1 de diciembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026: viviendas alquiladas como residencia habitual incluidas, y tipo reducido condicionado a un pago con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta bancaria.
Las tres condiciones del tipo reducido
El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA (Ley 37/1992) aplica el tipo del 10 % a las ejecuciones de obra de renovación y reparación de una vivienda. La Agencia Tributaria resume así las condiciones vigentes:
- el destinatario es una persona física que utiliza la vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios;
- la construcción o rehabilitación de la vivienda está terminada desde al menos dos años antes del inicio de la obra;
- la empresa no aporta materiales, o su coste no supera el 40 % de la base imponible de la operación.
La regla del 40 % de materiales
Los materiales que se cuentan son los que quedan incorporados a la vivienda: ladrillos, piedra, cal, arena, yeso y demás suministros necesarios para la obra. Las herramientas y la maquinaria de la empresa no forman parte de ellos.
La Agencia Tributaria pone este ejemplo: la colocación de un suelo facturada en 10.000 €, de los que 3.000 € son materiales, tributa íntegramente al 10 %. Para 10.000 € de obra con 5.000 € de materiales, toda la operación pasa al 21 %.
La factura indica el coste de los materiales aportados, o hace constar que no superan el 40 % de la base imponible. Una misma prestación no puede fraccionarse en una venta de materiales al 21 % y una mano de obra al 10 %.
Piscinas, alquileres, siniestros: los casos particulares
Piscina: la Agencia Tributaria considera que una piscina no es una edificación destinada a vivienda. Su reforma o reparación se factura al 21 %, incluso en una vivienda unifamiliar.
Vivienda alquilada: hasta el 30 de noviembre de 2026, una vivienda puesta en alquiler o utilizada, aunque sea en parte, para una actividad profesional no da derecho al tipo reducido.
Siniestro cubierto por un seguro: el tipo del 10 % se aplica si el asegurado encarga y paga la obra él mismo. Si la factura se dirige a la aseguradora, el tipo es del 21 %.
Segunda residencia: el texto habla de uso particular de la vivienda y no menciona la residencia habitual. Haz que un asesor fiscal confirme tu situación antes de la obra.
Qué cambia a partir del 1 de diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre de 2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, modifica el artículo 91 a partir del 1 de diciembre de 2026. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). El Real Decreto-ley 26/2026, que ya modificaba este artículo, fue derogado por el Congreso (resolución publicada el 2 de octubre de 2026): estos cambios quedan, por tanto, pendientes de confirmación.
El texto prevé:
- la extensión del tipo reducido a las viviendas alquiladas como residencia habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador;
- un tipo reducido condicionado al pago de la obra con tarjeta de crédito o débito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta bancaria de la empresa;
- el mantenimiento de las condiciones de los dos años y del 40 % de materiales.
En tu presupuesto, tres puntos que verificar
Antes de firmar un presupuesto de reforma, comprueba:
- el tipo de IVA aplicado, y la mención del coste de los materiales aportados o del cumplimiento del límite del 40 %;
- un tipo del 21 % para las obras de piscina;
- a partir del 1 de diciembre de 2026, si se convalida el decreto-ley, la forma de pago prevista.
Fuentes oficiales
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, texto consolidado, artículos 90 y 91 (BOE)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre de 2026, artículo 7 (BOE-A-2026-20823)
- Agencia Tributaria (AEAT): qué tipo se aplica a las obras en viviendas
- Agencia Tributaria (AEAT): preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones
- Agencia Tributaria (AEAT): tipos de IVA 2026, ficha del 26 de febrero de 2026
- Constitución española, artículo 86 (BOE)
Información general, redactada a partir de los textos oficiales citados y verificada en la fecha indicada. No sustituye al criterio de tu ayuntamiento, tu asesor fiscal o tu arquitecto, los únicos que pueden resolver tu caso concreto.
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